Umowa najmu – wszystko co warto wiedzieć

Zgodnie z umową najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot użytkowania na wskazany (oznaczony bądź nie) okres najemcy. Najemca z kolei w zamian zobowiązuje się do opłacania czynszu.

Umowa najmu – elementy

Prawidłowo sporządzona umowa najmu powinna zawierać:

  • miejsce i data zawarcia umowy,
  • określenie stron (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości wynajmującego i najemcy),
  • określenie przedmiotu najmu (dokładny opis przedmiotu, jego stan, elementy, akcesoria, wskazówki producenta, jeśli brak firmowej instrukcji itp.),
  • wysokość czynszu i innych świadczeń, ich walutę i terminy płatności,
  • czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia,
  • prawa i obowiązki stron (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w wyglądzie i strukturze itp.),
  • kwota kaucji i sposób jej rozliczenia,
  • podpisy stron.

Umowa najmu a kwestia czynszu

Czynsz nie musi być wyrażony tylko w pieniądzu, może być także przekazywany w innych świadczeniach. Jeżeli w umowie zawartej na czas nieokreślony brakuje zapisu o terminie płatności, stosowany jest zapis art. 669 § 2 KC – płatność powinna nastąpić z góry do dziesiątego dnia miesiąca. W innych przypadkach należy ustalić termin i rodzaj płatności w umowie.

Czas najmu

Czas najmu musi zostać zawarty w umowie. Jeżeli kontrakt zawierany jest na więcej niż 10 lat, po jego upływie umowa uznawana jest za zawartą na czas nieokreślony. Porozumienie więc może zostać zawarte na czas nieokreślony bądź oznaczony konkretną datą czy zdarzeniem (np. najem lokalu na czas festiwalu).

Przedmiot najmu

Do przedmiotu najmu mogą się zaliczać zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości i ich części składowe. Wykluczone są rzeczy zużywalne oraz prawa. Opis przedmiotu najmu musi być szczegółowy – należy zawrzeć go bezpośrednio w umowie lub wymienić w oddzielnym dokumencie stanowiącym jej załącznik.

Załącznik może zawierać udokumentowanie aktualnego stanu przedmiotu najmu (np. przebieg silnika, zadrapania i obicia karoserii – w interesie najemcy) lub jego cechy charakterystyczne. Najbardziej powszechnymi przedmiotami najmu są:

  • lokale mieszkalne (w sektorze prywatnym)
  • maszyny rolnicze niezbędne do sezonowych prac (sektor gospodarki rolnej).

Wynajmujący

W obowiązku wynajmującego leży wydanie najemcy przedmiotu umowy w stanie przydatności do użytku lub w stanie zgodnym z opisem w umowie. Również jego obowiązkiem jest utrzymanie rzeczy w wyżej opisanej kondycji. Oznacza to, że odpowiada za wykonanie oraz opłacenie niezbędnych napraw czy konserwacji, chyba, że w umowie określono inaczej.

Najemca w umowie najmu

Obowiązkiem najemcy jest płacenie za czynsz w walucie i wartości, która została ustalona w umowie. Jego prawem z kolei jest wynajęcie przedmiotu osobie trzeciej, chyba że w umowie zawarto klauzulę zabraniającą tego typu czynności.

Stosunek najmu

Jeżeli umowa była zawarta na czas nieokreślony, wygasa na skutek wypowiedzenia; w przypadku umowy na czas określony – umowa wygasa po upływie wskazanego w umowie terminu. W każdej innej sytuacji wypowiedzenie najmu może być tożsame z jej zerwaniem, co znowu wiąże się z konsekwencjami prawnymi. Warto zatem zawrzeć w umowie warunki jej wypowiedzenia.

Kaucja oraz zastaw

Najemca, celem zabezpieczenia najmu, może ustalić kaucję (najczęściej w wysokości jednomiesięcznego czynszu). Jej przekazanie wynajmującemu najlepiej jest potwierdzić na piśmie. Bezpośrednio w umowie można umieścić również informację o konsekwencjach zalegania z opłatami (kary, odsetki, krótszy okres wypowiedzenia).

Opodatkowanie najmu

Najem może być traktowany jako jedno z możliwych źródeł dochodów, dlatego przychody z tytułu najmu muszą być opodatkowane. Podatnik sam określa, czy pochodzą one z prowadzonej działalności gospodarczej czy z najmu prywatnego. W przypadku wyboru drugiej opcji, rozlicza się zgodnie z zasadami ogólnymi – 18% (a po przekroczeniu progu – 32%) lub 8,5% przy ryczałcie ewidencjonowanym.

Zgłoszenie umowy najmu

Istnieje możliwość zarejestrowania umowy w urzędzie skarbowym – nie jest to obowiązkowa czynność, jednak opłacalna dla wynajmującego. Po rejestracji bowiem jest chroniony przez państwo. Chcąc korzystać z pełni praw dla umowy (dotyczy to umowy okazjonalnej) należy ją zarejestrować w US w terminie 14 od rozpoczęcia wynajmu.

Zobacz też:

Dofinansowanie z pfron

ile dni urlopu przysługuje

karta ewidencji czasu pracy

Katalog Stron WWW